Thị trường bất động sản cao cấp toàn cầu 2026: Điểm đến đầu tư mới và xu hướng dịch chuyển vốn

Bất động sản cao cấp quốc tế đang mở rộng quy mô ra ngoài các trung tâm truyền thống như New York, London hay Miami khi các nhà đầu tư tìm kiếm giá trị, sự tăng trưởng và khả năng phân bổ rủi ro mới. Số liệu từ các báo cáo thị trường năm 2025 cho thấy sự dịch chuyển dòng vốn mạnh mẽ sang các thị trường mới nổi tại Tây Âu, Đông Nam Á, Trung Đông và Mỹ Latinh, nơi giá trị bất động sản tăng trưởng nhanh hơn đáng kể so với các thành phố toàn cầu lâu đời.

Bồ Đào Nha: Điểm sáng của bất động sản Tây Âu với tăng trưởng kỷ lục

Thị trường bất động sản cao cấp Bồ Đào Nha đã thể hiện sự vượt trội trong năm 2025 khi Lisbon lọt vào top 10 thành phố có giá bất động sản cao cấp tăng trưởng nhanh nhất thế giới theo bảng xếp hạng của Knight Frank. Mức tăng 5,3% mỗi năm giúp thủ đô Bồ Đào Nha vượt xa các thành phố lớn như Paris, London hay New York, trong khi các chuyên gia từ Savills dự báo giá nhà tại đây sẽ tiếp tục tăng thêm từ 4% đến 6% trong năm 2025 sau khi đã đạt mức tăng 6% vào năm ngoái.

Đầu năm 2025, giá bất động sản trên cả nước Bồ Đào Nha tăng 15,2% so với cùng kỳ, con số cao nhất trong Liên minh Châu Âu và vượt xa mức trung bình khoảng 5% của khu vực châu Âu. Tại thị trường cao cấp Algarve, tổng giá trị giao dịch phân khúc bất động sản cao cấp vượt 75 triệu Euro, với mức giá trung bình mỗi căn biệt thự gần 5 triệu Euro, trong khi những bất động sản cao cấp hơn sở hữu mức giá vượt xa con số này. Sự tăng trưởng mạnh mẽ này đến từ sự thay đổi trong cơ cấu nhà đầu tư khi doanh thu tăng 31% và số lượng giao dịch tăng 34% so với năm 2024 theo số liệu từ các đại lý bất động sản quốc tế.

Nguồn cung hạn chế tại các vị trí đắc địa như Lisbon hay Algarve đã tạo ra sự cạnh tranh gay gắt để sở hữu bất động sản, với giá nhà trung bình tại khu vực trung tâm đã vượt ngưỡng 6.100 Euro mỗi mét vuông. Khách hàng từ Bắc Mỹ, Brazil và Vương quốc Anh đang đóng vai trò quan trọng trong dòng vốn nước ngoài tập trung vào phân khúc bất động sản hàng hiệu và biệt thự ven biển cao cấp, trong khi khách hàng nội địa vẫn đóng góp hơn một nửa số lượng giao dịch trong năm 2025. Với lợi thế về kinh tế vững vàng, vị thế trong Liên minh Châu Âu và môi trường sống lý tưởng, Bồ Đào Nha tiếp tục là điểm đến ưu tiên của dòng vốn toàn cầu vào năm 2026.

Bulgaria: Thị trường đang nổi lên mạnh mẽ tại Đông Âu

Thị trường bất động sản cao cấp tại Sofia và các khu nghỉ dưỡng ven biển Bulgaria đang thu hút sự chú ý ngày càng lớn từ giới đầu tư quốc tế khi trở thành một trong những thị trường có giá trị đầu tư tốt nhất trong Liên minh Châu Âu. Báo cáo từ Christie’s International Real Estate năm 2025 cho thấy doanh số phân khúc bất động sản trên 600.000 Euro tăng trưởng tới 50% chỉ trong một năm, trong đó có 15% thương vụ được chốt ở mức giá cao hơn mong đợi của người bán, phản ánh sự quyết tâm lớn từ các nhà đầu tư ở phân khúc này.

Giai đoạn từ cuối năm 2023 đến năm 2024, giá nhà trung bình tại Bulgaria tăng 7,1%, trở thành mức tăng cao nhất trong Liên minh Châu Âu, và dự kiến sẽ tiếp tục tăng khoảng 15% vào năm 2025. Tại các khu vực cao cấp ở Sofia, mức giá phổ biến rơi vào khoảng 3.500 Euro cho mỗi mét vuông, trong khi những vị trí đắc địa nhất còn vượt mức này đáng kể. Cuối năm 2025, giá nhà ở tại Sofia chạm mức 2.310 Euro một mét vuông, tăng 25,5% hàng năm, bắt nguồn từ nguồn cung mới khan hiếm và giá bán cao kỷ lục tại các vị trí đắc địa.

Trong vòng 5 năm, giá trị các bất động sản ven biển Bulgaria đã tăng gần gấp đôi, trong khi các căn hộ cao cấp tại thành phố tăng từ 60% đến 70%, tạo ra lợi nhuận ấn tượng cho các nhà đầu tư sớm. Những nhà đầu tư có tài chính lớn đang đổ dồn về Bulgaria bởi giá bất động sản thấp hơn Tây Âu, chế độ thuế ưu đãi hơn, lãi suất vay dễ chịu và có triển vọng gia nhập Eurozone. Ngoài các quận trung tâm của Sofia như Lozenets, Iztok hay Izgrev, giới tài phiệt còn đặc biệt quan tâm đến Varna và Burgas, những địa danh ven biển không chỉ giúp các nhà đầu tư có lợi thế về giá cả mà còn mang lại lợi nhuận từ việc cho thuê và đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Việt Nam: Điểm đến hấp dẫn tại Đông Nam Á với tầng lớp thượng lưu đang gia tăng

Thị trường bất động sản cao cấp của Việt Nam tiếp tục thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư trong nước và quốc tế trong bối cảnh tăng trưởng kinh tế và đô thị hóa thúc đẩy nhu cầu tại các thành phố lớn. Giá căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện dao động từ 5.400 USD đến 15.000 USD/m², mức giá tương đương với các thị trường trung tâm trên toàn cầu nhưng thấp hơn Singapore và Bangkok, giúp duy trì dòng vốn đầu tư ổn định. Chính sách của Chính phủ đã đơn giản hóa quy định sở hữu đối với người nước ngoài và tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư, trong khi các dự án hạ tầng như tuyến metro và sân bay quốc tế mới đang cải thiện khả năng kết nối, qua đó nâng tầm giá trị bất động sản.

Quý 3/2025, giá bất động sản cao cấp tại Hà Nội tăng vọt khi căn hộ cao cấp ở các quận trọng điểm vượt ngưỡng 180 triệu đồng (khoảng 6.840 USD/m²), và giá biệt thự hạng sang tại các khu vực trung tâm đạt 395 triệu đồng (khoảng 15.000 USD/m²). Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các căn hộ hàng hiệu và tòa nhà cao cấp cũng tăng giá đáng kể, trong đó có những khu vực đạt mức tăng trưởng hai chữ số. Thị trường bất động sản cao cấp của Việt Nam dự kiến đạt hơn 3 tỷ USD trong năm 2025 và gần gấp đôi vào năm 2030, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 13% đến 14% cho đến cuối thập kỷ, mức tăng trưởng ấn tượng trong bối cảnh toàn cầu.

Sự tham gia của dòng vốn tổ chức và nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục củng cố xu hướng này khi tầng lớp tinh hoa tại Việt Nam dự kiến đạt 25.800 người vào năm 2025, góp phần gia tăng nhu cầu đối với các dòng sản phẩm hàng hiệu. Lực lượng chuyên gia quốc tế làm việc cho các tập đoàn đa quốc gia tạo ra nhu cầu tập trung ở phân khúc bất động sản cao cấp, khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn, củng cố giá thuê và hỗ trợ tăng trưởng vốn bền vững tại cả khu đô thị lẫn khu nghỉ dưỡng. Các khoản đầu tư hạ tầng như tuyến metro mới và mạng lưới giao thông đang cải thiện khả năng tiếp cận các khu vực cao cấp đang phát triển, tạo ra giá trị gia tăng dài hạn cho các nhà đầu tư có tầm nhìn.

Philippines: Manila dẫn đầu tốc độ tăng giá tại khu vực

Thị trường bất động sản cao cấp tại Manila đang tăng trưởng mạnh mẽ và vượt xa nhiều trung tâm quốc tế khác. Theo Prime Worldwide Cities Index, giá bất động sản cao cấp tại Metro Manila tăng 21,2% trong vòng một năm, vượt qua các trung tâm quốc tế như Dubai (15,9%) và Thượng Hải (10,4%). Các báo cáo thị trường cũng xếp Manila vào nhóm 5 thành phố có tốc độ tăng giá cao nhất thế giới, với mức tăng 77,5% trong 5 năm qua, cao hơn Los Angeles (56%) và Thượng Hải (32,8%), phản ánh đà tăng trưởng vượt trội của thị trường này.

Các khu vực trọng điểm như Makati, Bonifacio Global City và Vịnh Manila tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, với một số dự án căn hộ trung tâm được chào bán ở mức trên 1 triệu peso/m² trong những đợt mở bán gần đây. Các yếu tố kinh tế vĩ mô đóng vai trò quan trọng khi giá nhà toàn quốc tăng khoảng 7,5% đến 8%/năm đến đầu năm 2025, trong khi nguồn cung bất động sản cao cấp luôn trong tình trạng khan hiếm do sự săn đón của giới tài phiệt trong nước và những khách hàng nước ngoài sẵn sàng chi trả toàn bộ bằng tiền mặt. Luật pháp tại đây cho phép nhà đầu tư quốc tế nắm giữ tối đa 40% số lượng căn hộ trong một dự án chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn nước ngoài tham gia thị trường.

Trong khi các phân khúc đầu cơ đối mặt với tình trạng dư cung, bất động sản cao cấp vẫn được săn đón mạnh mẽ hơn so với phân khúc tầm trung. Giá trị của phân khúc này liên tục thăng hoa nhờ sự khan hiếm của các bất động sản siêu cao cấp và sự thịnh vượng của người dân, cùng các dự án hạ tầng trọng điểm đang được triển khai. Manila không chỉ vượt qua các đối thủ trong khu vực mà còn thường xuyên được xếp vào nhóm những thị trường cao cấp có giá trị tăng nhanh nhất thế giới, với đà tăng trưởng vượt xa tiêu chuẩn toàn cầu và sở hữu lực cầu vô cùng ổn định nhờ tầng lớp trung lưu đang gia tăng nhanh chóng.

Ả Rập Xê Út: Sự chuyển mình từ thị trường nội địa sang điểm đến toàn cầu

Thị trường bất động sản tại Ả Rập Xê Út đang chuyển mình mạnh mẽ từ một thị trường nội địa thành điểm đến hấp dẫn trên toàn cầu nhờ các cải cách kinh tế và chính sách đầu tư. Năm 2025, giá bất động sản tại thủ đô Riyadh đã tăng khoảng 10,6% so với cùng kỳ năm trước và tổng số lượng giao dịch trên toàn quốc chạm ngưỡng hàng triệu lượt, phản ánh sự sôi động của thị trường. Tại thành phố Jeddah, giá biệt thự và căn hộ tăng từ 2% đến 3% trong nửa đầu năm 2025, nhưng tổng giá trị các thương vụ lại tăng mạnh đến 34%, cho thấy nhu cầu mua sắm bất động sản không chỉ tập trung ở những khu vực có giá cao tại thủ đô mà lan rộng ra nhiều vùng khác.

Số liệu từ Knight Frank cho thấy giá căn hộ tại Riyadh đã tăng 75% trong vòng 5 năm qua và giá biệt thự tăng 39%, phản ánh khả năng sinh lời bền vững tại các đô thị lớn. Đầu năm 2025, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình trên cả nước đạt khoảng 6,75%, riêng Riyadh đạt 8,89% và Jeddah là 7,89%, mức lợi nhuận tương đương các thành phố lớn trên thế giới và hấp dẫn cho nhà đầu tư quốc tế. Hệ thống sở hữu dành cho người nước ngoài bắt đầu áp dụng từ tháng 1/2026 được xem là một bước ngoặt quan trọng khi cho phép người ngoại quốc mua nhà tại các khu vực quy định sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký và đóng phí, mở ra cơ hội tham gia thị trường rộng lớn hơn.

Những điều chỉnh pháp lý này, kết hợp với chương trình Cư trú Cao cấp (Premium Residency), nhằm mục đích tăng dòng vốn quốc tế bằng cách cấp quyền cư trú cho các khoản đầu tư bất động sản trên 4 triệu SAR (khoảng 1,07 triệu USD). Tỷ lệ sở hữu nhà ở trong nước của Ả Rập Xê Út đã tăng lên khoảng 63,7%, hướng tới mục tiêu 70% vào năm 2030 của chính phủ, trong khi thị trường bất động sản của vương quốc đang chuyển mình từ một thị trường nhà ở quốc gia sang một thị trường mở, với giá cả tăng cao, lợi nhuận trên mức trung bình và các cải cách cấu trúc mở rộng điều kiện đầu tư. Tuy nhiên, việc giá nhà tăng cao và các quy định về giá thuê, chẳng hạn như việc đóng băng giá thuê gần đây, đang định hình lại động lực về khả năng chi trả mà nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng.

Argentina: Sự phục hồi mạnh mẽ sau giai đoạn đóng băng

Thị trường bất động sản tại Argentina đang phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025 nhờ những thay đổi về tỷ giá và sự hồi phục của nền kinh tế sau giai đoạn khó khăn kéo dài. Tại thủ đô Buenos Aires, giá nhà trung bình toàn thành phố dao động từ 2.268 đến 2.500 USD/m², trong khi những khu vực cao cấp như Puerto Madero có mức giá từ 5.931 đến 6.500 USD/m², phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Lượng giao dịch đã tăng khoảng 39% đến 47% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy người mua đang quan tâm trở lại sau một thời gian dài thị trường đóng băng và dòng vốn bị đình trệ.

Tại các khu dân cư trọng điểm, giá nhà tăng khoảng 8% đến 12% mỗi năm, trong khi các khu vực lân cận khác cũng ghi nhận mức tăng từ 5% đến 9%, phản ánh sự phục hồi đồng bộ trên toàn thị trường. Nhờ lãi suất giảm và các chính sách hỗ trợ, hoạt động cho vay thế chấp tăng hơn 1.000%, giúp thị trường sôi động hơn và đẩy nhanh tốc độ giao dịch. Dự báo trong giai đoạn từ năm 2026 đến năm 2029, các quận trung tâm của Buenos Aires sẽ tiếp tục tăng trưởng đều đặn từ 7% đến 10% mỗi năm, với đà tăng trưởng đến từ việc đồng nội tệ mất giá, tỷ lệ vay thế chấp tăng và sự quan tâm ngày càng lớn của nhà đầu tư nước ngoài muốn tìm kiếm lợi nhuận từ đồng USD.

Bất động sản cao cấp tại các khu trung tâm đang mang lại hiệu quả kinh doanh và cho thuê vượt trội, với tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ ở những vị trí đắc địa có thể vượt ngưỡng 7% đến 9%, mức lợi nhuận đặc biệt hấp dẫn và hiếm có thành phố lớn nào trên thế giới có được. Trong khi đó, các khu vực ngoại ô mới nổi cũng cho thấy tiềm năng tăng giá rất lớn, tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn. Sự kết hợp giữa giá trị hiện tại thấp so với các thành phố toàn cầu khác, tiềm năng tăng trưởng mạnh và lợi nhuận cho thuê cao khiến Argentina trở thành một trong những thị trường đáng quan tâm nhất tại Mỹ Latinh vào năm 2026.

Puerto Rico: Kết hợp giữa quy chuẩn Mỹ và lợi thế Caribbean

Puerto Rico vận hành thị trường bất động sản theo luật pháp Hoa Kỳ và đang hưởng lợi lớn từ xu hướng di chuyển dân cư vì chính sách thuế ưu đãi, tạo nên đà tăng giá mạnh trong thời gian gần đây. Quý đầu năm 2025, giá nhà tăng 11,6% sau khi đã tăng 22% vào cuối năm 2024, nằm trong nhóm tăng trưởng theo quý cao nhất bên ngoài các khu đô thị trọng điểm của Mỹ. Các biệt thự nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp ven biển tại Condado, Dorado, Palmas del Mar và Bahía Beach có mức giá cao và có tốc độ giao dịch cực kỳ nhanh chóng, đóng góp vào tổng giá trị thị trường bất động sản của đảo đạt 346 tỷ USD vào năm 2025.

Chi phí để sở hữu các bất động sản cao cấp tại đây rất đa dạng, với một căn biệt thự hướng biển có giá từ 7 triệu USD trở lên, và đã xuất hiện các giao dịch chào bán trên 65 triệu USD, phản ánh phân khúc siêu cao cấp đang phát triển mạnh. Bên cạnh việc tăng giá tài sản, nhà đầu tư còn thu về lợi nhuận từ 8% đến 12% khi cho thuê ngắn hạn tại các khu du lịch, trong khi phân khúc cho thuê dài hạn tại San Juan cũng hoạt động rất hiệu quả. Đạo luật 60 của Puerto Rico năm 2019 đã thiết lập một hệ thống ưu đãi thuế toàn diện nhằm thu hút nhà đầu tư và cư dân có tiềm lực tài chính, bao gồm giảm thuế thu nhập và thuế lãi vốn cho đối tượng đủ điều kiện, tạo ra lợi thế cạnh tranh mạnh mẽ so với các khu vực khác trong vùng Caribbean.

Sự kết hợp giữa quy chuẩn pháp lý và bảo vệ của Hoa Kỳ cùng lợi thế địa lý vùng Caribbean giúp Puerto Rico xây dựng một môi trường đầu tư bất động sản cao cấp có sự hậu thuẫn chính sách, vừa gia tăng giá trị tài sản vừa mang lại dòng tiền hiệu quả và lợi ích tài chính lâu dài cho chủ sở hữu. Đà tăng giá bán trung bình trong các chu kỳ gần đây cho thấy cả nhu cầu trong nước lẫn dòng vốn đầu tư từ Mỹ đang đổ về để tận dụng cuộc sống chất lượng cũng như ưu đãi thuế, tạo ra động lực tăng trưởng bền vững cho thị trường này trong những năm tới.

Câu hỏi thường gặp

Thị trường nào có tốc độ tăng giá bất động sản cao cấp nhanh nhất thế giới hiện nay?

Manila (Philippines) dẫn đầu với mức tăng 21,2%/năm theo Prime Worldwide Cities Index, vượt qua Dubai (15,9%) và Thượng Hải (10,4%).

Tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất ở thị trường nào trong số các thị trường được phân tích?

Riyadh (Ả Rập Xê Út) có tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao nhất ở mức 8,89%, tiếp theo là Jeddah (7,89%) và các vị trí đắc địa tại Argentina (7-9%).

Những thị trường nào cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu bất động sản với điều kiện thuận lợi nhất?

Bồ Đào Nha, Bulgaria, Ả Rập Xê Út (từ 1/2026) và Philippines có chính sách mở cửa cho nhà đầu tư quốc tế với các quy định sở hữu rõ ràng và thủ tục đơn giản.

Tầng lớp thượng lưu tại Việt Nam dự kiến đạt bao nhiêu người vào năm 2025?

Tầng lớp tinh hoa tại Việt Nam dự kiến đạt 25.800 người vào năm 2025, góp phần gia tăng nhu cầu đối với các dòng sản phẩm bất động sản cao cấp.

Thị trường nào có mức giá bất động sản cao cấp thấp hơn so với các thành phố toàn cầu khác nhưng có tiềm năng tăng cao?

Bulgaria có giá bất động sản thấp hơn Tây Âu với mức khoảng 3.500 Euro/m² tại các khu vực cao cấp, nhưng đã tăng 25,5%/năm tại Sofia và dự kiến tiếp tục tăng mạnh.

Khám Phá

Chiến lược thu hút FDI qua bất động sản công nghiệp: Những tâm điểm đầu tư mới nổi năm 2026

Mua bán căn hộ, chung cư quận 7 – Tâm điểm của thị trường bất động sản

Masterise Homes và tư duy hàng hiệu trong đầu tư bất động sản cao cấp

Nội thất cao cấp trong dự án bất động sản của chủ đầu tư Senturia Nguyễn Văn Linh

Cách chạy quảng cáo Facebook cho bất động sản hiệu quả: Hướng dẫn A-Z