Thị trường bất động sản cao cấp 2026: Điểm đến đầu tư mới nổi và xu hướng dịch chuyển vốn

Năm 2026 đánh dấu sự chuyển dịch rõ rệt trong dòng vốn bất động sản cao cấp toàn cầu khi các nhà đầu tư tìm kiếm các thị trường có dư địa tăng trưởng lớn thay vì chỉ tập trung vào những trung tâm truyền thống như New York, London hay Miami. Báo cáo từ Knight Frank cho thấy giá bất động sản cao cấp tại nhiều thị trường mới nổi đã vượt xa các thành phố lớn truyền thống, với mức tăng trưởng ấn tượng kéo dài từ năm 2025. Sự dịch chuyển này không chỉ phản ánh nhu cầu phân bổ rủi ro mà còn cho thấy tầm nhìn chiến lược của các nhà đầu tư trong việc đón đầu các thị trường đang định hình lại bản đồ bất động sản quốc tế.

Tây Âu: Bồ Đào Nha và Bulgaria dẫn đầu xu hướng tăng giá

Thị trường bất động sản cao cấp tại Tây Âu đang chứng kiến sự trỗi dậy mạnh mẽ của hai quốc gia nhỏ nhưng có đà tăng trưởng vượt trội. Bồ Đào Nha đã ghi nhận mức tăng trưởng 15,2% về giá bất động sản trong năm 2025, con số cao nhất trong toàn Liên minh Châu Âu và vượt xa mức trung bình khoảng 5% của khu vực. Thủ đô Lisbon đặc biệt nổi bật khi lọt vào top 10 thành phố có giá bất động sản cao cấp tăng trưởng nhanh nhất thế giới với mức tăng 5,3% mỗi năm theo Knight Frank. Khu vực ven biển Algarve cũng đạt tổng giá trị giao dịch phân khúc cao cấp vượt 75 triệu Euro, với giá trung bình mỗi căn biệt thự gần 5 triệu Euro.

Thị trường bất động sản cao cấp tại Lisbon, Bồ Đào Nha với mức tăng trưởng ấn tượng

Bulgaria đang trở thành điểm đến có giá trị đầu tư tốt nhất trong Liên minh Châu Âu với mức tăng giá nhà 7,1% trong giai đoạn từ cuối 2023 đến 2024, là mức tăng cao nhất khối EU. Theo báo cáo của Christie's International Real Estate năm 2025, doanh số phân khúc bất động sản trên 600.000 Euro tại Bulgaria tăng trưởng tới 50% chỉ trong một năm, trong đó có 15% thương vụ được chốt với mức giá cao hơn mong đợi của người bán. Thành phố Sofia ghi nhận giá nhà trung bình đạt 2.310 Euro/m² vào cuối 2025, tăng 25,5% hàng năm. Trong vòng 5 năm, giá trị bất động sản ven biển đã tăng gần gấp đôi, trong khi căn hộ cao cấp tại thành phố tăng từ 60% đến 70%.

Việc lựa chọn giữa Bồ Đào Nha và Bulgaria phụ thuộc vào chiến lược đầu tư cụ thể của từng nhà đầu tư. Bồ Đào Nha có lợi thế về vị thế trong Liên minh Châu Âu và môi trường sống lý tưởng với giá nhà trung tâm Lisbon và Algarve đã vượt ngưỡng 6.100 Euro/m², phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định và khả năng cho thuê cao. Ngược lại, Bulgaria thu hút với giá bất động sản thấp hơn Tây Âu, chế độ thuế ưu đãi và lãi suất vay dễ chịu hơn, đặc biệt phù hợp với nhà đầu tư có tài chính lớn muốn tối ưu hóa lợi nhuận từ sự chênh lệch giá trị. Các chuyên gia từ Savills dự kiến giá nhà tại Bồ Đào Nha sẽ tiếp tục tăng thêm từ 4% đến 6% trong năm 2025 sau khi đã đạt mức tăng 6% vào năm trước, trong khi Bulgaria dự kiến sẽ "nhảy vọt" khoảng 15% trong năm 2025.

Đông Nam Á: Việt Nam và Philippines ghi nhận đà tăng trưởng vượt trội

Thị trường bất động sản cao cấp tại Đông Nam Á đang trở thành điểm thu hút dòng vốn quốc tế nhờ sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ và cải thiện hạ tầng đáng kể. Việt Nam hiện có giá căn hộ cao cấp tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội dao động từ 5.400 USD đến 15.000 USD/m², tương đương với nhiều thị trường trung tâm toàn cầu nhưng thấp hơn Singapore và Bangkok. Trong quý 3/2025, giá bất động sản cao cấp tại Hà Nội tăng vọt khi căn hộ cao cấp ở các quận trọng điểm vượt ngưỡng 180 triệu đồng (khoảng 6.840 USD/m²), và giá biệt thự hạng sang tại các khu vực trung tâm đạt 395 triệu đồng (khoảng 15.000 USD/m²). Thị trường bất động sản cao cấp của Việt Nam dự kiến đạt hơn 3 tỷ USD trong năm 2025 và gần gấp đôi vào năm 2030, với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 13% đến 14% cho đến cuối thập kỷ.

Căn hộ cao cấp tại Hà Nội với mức giá trung bình từ 5.400 đến 15.000 USD/m²

Philippines đang cho thấy đà tăng trưởng ấn tượng khi giá bất động sản cao cấp tại Metro Manila tăng 21,2% trong vòng một năm theo Prime Worldwide Cities Index của Santos Knight Frank, vượt qua các trung tâm quốc tế như Dubai (15,9%) và Thượng Hải (10,4%). Philippines News Agency xếp Manila vào nhóm 5 thành phố có tốc độ tăng giá cao nhất thế giới với mức tăng 77,5% trong 5 năm qua, cao hơn Los Angeles (56%) và Thượng Hải (32,8%). Các khu vực trọng điểm như Makati, Bonifacio Global City và Vịnh Manila duy trì mặt bằng giá cao với một số dự án căn hộ trung tâm được chào bán ở mức trên 1 triệu peso/m². Luật pháp Philippines cho phép nhà đầu tư quốc tế nắm giữ tối đa 40% số lượng căn hộ trong một dự án chung cư, tạo điều kiện thuận lợi cho dòng vốn nước ngoài.

Việc lựa chọn giữa Việt Nam và Philippines cần dựa trên phân tích kỹ lưỡng về nhu cầu thực tế và lợi thế cạnh tranh của từng thị trường. Việt Nam có lợi thế từ chính sách đơn giản hóa quy định sở hữu đối với người nước ngoài, các dự án hạ tầng lớn như tuyến metro và sân bay quốc tế mới đang cải thiện khả năng kết nối. Tầng lớp tinh hoa tại Việt Nam dự kiến đạt 25.800 người vào năm 2025, tạo lực cầu nội địa mạnh cho phân khúc cao cấp. Trong khi đó, Philippines thu hút với nguồn cung bất động sản cao cấp luôn trong tình trạng khan hiếm do sự săn đón của giới tài phiệt trong nước và các khách hàng nước ngoài sẵn sàng chi trả toàn bộ bằng tiền mặt. Giá nhà toàn quốc Philippines tăng khoảng 7,5% đến 8%/năm đến đầu năm 2025, cho thấy sự ổn định của thị trường trong dài hạn.

Trung Đông và Mỹ Latinh: Ả Rập Xê Út và Argentina định hình lại cơ hội đầu tư

Thị trường bất động sản tại Trung Đông và Mỹ Latinh đang trải qua sự chuyển mình mạnh mẽ với những thay đổi mang tính cấu trúc về chính sách và pháp lý. Ả Rập Xê Út đang chuyển từ một thị trường nội địa thành điểm đến hấp dẫn trên toàn cầu khi giá bất động sản tại thủ đô Riyadh đã tăng khoảng 10,6% so với cùng kỳ năm trước. Theo Knight Frank, giá căn hộ tại Riyadh đã tăng 75% trong vòng 5 năm qua và giá biệt thự tăng 39%, cho thấy khả năng sinh lời bền vững tại các đô thị lớn. Đầu năm 2025, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình trên cả nước đạt khoảng 6,75%, riêng Riyadh đạt 8,89% và Jeddah là 7,89%, tương đương các thành phố lớn trên thế giới. Hệ thống sở hữu dành cho người nước ngoài áp dụng từ tháng 1/2026 cho phép người ngoại quốc mua nhà tại các khu vực quy định sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký và đóng phí, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong mở cửa thị trường.

Thành phố Riyadh, Ả Rập Xê Út với giá căn hộ tăng 75% trong 5 năm

Argentina phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025 nhờ những thay đổi về tỷ giá và sự hồi phục của nền kinh tế, đặc biệt tại thủ đô Buenos Aires. Giá nhà trung bình toàn thành phố dao động từ 2.268 đến 2.500 USD/m², trong khi những khu vực cao cấp như Puerto Madero có mức giá từ 5.931 đến 6.500 USD/m². Lượng giao dịch đã tăng khoảng 39% đến 47% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy người mua đang quan tâm trở lại sau một thời gian dài thị trường đóng băng. Các khu dân cư trọng điểm tăng khoảng 8% đến 12% mỗi năm, trong khi các khu vực lân cận cũng ghi nhận mức tăng từ 5% đến 9%. Nhờ lãi suất giảm, hoạt động cho vay thế chấp tăng hơn 1.000%, giúp thị trường sôi động hơn và đẩy nhanh tốc độ giao dịch. Tỷ suất sinh lời từ việc cho thuê căn hộ ở những vị trí đắc địa có thể vượt ngưỡng 7% đến 9%.

Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ giữa Ả Rập Xê Út và Argentina dựa trên khẩu vị rủi ro và chiến lược đầu tư dài hạn. Ả Rập Xê Út thu hút với chương trình Cư trú Cao cấp (Premium Residency) cấp quyền cư trú cho các khoản đầu tư bất động sản trên 4 triệu SAR (khoảng 1,07 triệu USD) và tỷ lệ sở hữu nhà trong nước tăng lên khoảng 63,7% hướng tới mục tiêu 70% vào năm 2030. Thị trường này đang chuyển mình từ một thị trường nhà ở quốc gia sang một thị trường mở với giá cả tăng cao và lợi nhuận trên mức trung bình. Ngược lại, Argentina mang lại cơ hội đầu tư vào thị trường đang phục hồi với đồng nội tệ mất giá tạo lợi thế cho người nắm giữ ngoại tệ. Dự báo giai đoạn 2026-2029, các quận trung tâm của Buenos Aires sẽ tiếp tục tăng trưởng đều đặn từ 7% đến 10% mỗi năm, phù hợp với nhà đầu tư có khẩu vị rủi ro cao hơn và muốn đón đầu sự phục hồi của nền kinh tế.

Các thị trường đặc thù: Đài Loan và Puerto Rico cho thấy xu hướng chọn lọc

Một số thị trường đặc thù đang cho thấy xu hướng chọn lọc của dòng vốn khi chỉ phân khúc cao cấp duy trì sức hút trong bối cảnh thị trường chung gặp khó khăn. Đài Loan chứng kiến sự chững lại rõ rệt khi giá bất động sản tăng chậm lại và số lượng giao dịch giảm đáng kể do quy định vay thế chấp được siết chặt. Trong quý 3/2025, giá nhà tại Đài Nam và Cao Hùng giảm khoảng 2% đến 5% so với cùng kỳ năm trước. Tổng giao dịch trên toàn thị trường giảm 28,1% so với năm 2024, chạm mức thấp nhất kể từ năm 2017. Tại Đài Bắc, tỷ suất lợi nhuận cho thuê trung bình vào giữa năm 2025 chỉ khoảng 2,24%, cho thấy cơ hội sinh lời của dòng tiền cho thuê không còn hấp dẫn.

Thị trường bất động sản cao cấp tại Đài Bắc với phân khúc cao cấp vẫn duy trì sức hút

Tuy nhiên, phân khúc bất động sản cao cấp tại các khu vực sầm uất như quận Đại An của Đài Bắc vẫn giữ vững sức hút. Những khách hàng thượng lưu sẵn sàng chi trả hoàn toàn bằng tiền mặt, đặc biệt là từ Trung Quốc và các nước trong khu vực, giúp phân khúc này tiếp tục duy trì ngay khi chính sách tín dụng thắt chặt kìm hãm các hoạt động đầu cơ. Dự báo đến năm 2033, phân khúc bất động sản cao cấp tại Đài Loan sẽ tăng trưởng với tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) khoảng 6,5%. Các căn hộ hạng sang có tầm nhìn ra mặt nước hoặc các căn hộ penthouse vẫn là mục tiêu tìm kiếm hàng đầu của giới đầu tư. Đây là dấu hiệu cho thấy năm 2026 có thể là thời điểm vàng cho những nhà đầu tư có nguồn vốn bền vững và tầm nhìn dài hạn bắt đầu gia nhập thị trường sau giai đoạn chu kỳ suy giảm.

Ngược lại, Puerto Rico đang tận dụng lợi thế vận hành theo luật pháp Hoa Kỳ và hưởng lợi từ xu hướng di cư vì chính sách thuế để tạo nên đà tăng giá mạnh. Trong quý đầu năm 2025, giá nhà tăng 11,6% sau khi đã tăng 22% vào cuối năm 2024, nằm trong nhóm tăng trưởng theo quý cao nhất bên ngoài các khu đô thị trọng điểm của Mỹ. Tổng giá trị thị trường bất động sản của đảo đạt 346 tỷ USD vào năm 2025. Chi phí để sở hữu các bất động sản cao cấp rất phong phú với một căn biệt thự hướng biển có giá từ 7 triệu USD trở lên và đã xuất hiện các giao dịch chào bán trên 65 triệu USD. Đạo luật 60 năm 2019 thiết lập một hệ thống ưu đãi thuế toàn diện nhằm thu hút nhà đầu tư và cư dân có tiềm lực tài chính, bao gồm giảm thuế thu nhập và thuế lãi vốn cho đối tượng đủ điều kiện.

Nhà đầu tư cần nhận diện rõ sự phân hóa giữa hai thị trường này để có chiến lược phù hợp. Đài Loan phù hợp với nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn, kiên nhẫn chờ đợi sự hồi phục của thị trường chung nhưng muốn đón đầu sự ổn định trở lại của phân khúc cao cấp tại các vị trí đắc địa như Đài Bắc. Trong khi đó, Puerto Rico thu hút nhà đầu tư muốn tận dụng lợi thế pháp lý của Hoa Kỳ kết hợp với ưu đãi thuế đặc biệt và vị trí địa lý Caribbean. Lợi nhuận từ 8% đến 12% khi cho thuê ngắn hạn tại các khu du lịch và hệ thống ưu đãi thuế toàn diện từ Đạo luật 60 tạo ra môi trường đầu tư vừa gia tăng giá trị tài sản vừa mang lại dòng tiền hiệu quả và lợi ích tài chính lâu dài cho chủ sở hữu.

Câu hỏi thường gặp

Thị trường nào có mức tăng giá bất động sản cao cấp cao nhất năm 2025?

Bồ Đào Nha ghi nhận mức tăng 15,2%, cao nhất trong Liên minh Châu Âu, trong khi Manila (Philippines) tăng 77,5% trong 5 năm qua.

Ả Rập Xê Út có chính sách gì cho nhà đầu tư nước ngoài từ tháng 1/2026?

Người nước ngoài được phép mua nhà tại các khu vực quy định sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký và đóng phí, cùng với chương trình Cư trú Cao cấp cho đầu tư trên 4 triệu SAR.

Tỷ suất cho thuê nào là hấp dẫn nhất trong các thị trường mới nổi?

Riyadh (Ả Rập Xê Út) đạt 8,89%, Puerto Rico cho thuê ngắn hạn 8-12%, và Argentina vị trí đắc địa 7-9%.

Khi nào là thời điểm thích hợp để đầu tư vào Đài Loan?

Năm 2026 được xem là thời điểm vàng cho nhà đầu tư có nguồn vốn bền vững và tầm nhìn dài hạn khi thị trường đang bắt đầu ổn định sau giai đoạn suy giảm.

Việt Nam có lợi thế gì so với các thị trường Đông Nam Á khác?

Việt Nam có chính sách đơn giản hóa quy định sở hữu cho người nước ngoài, tầng lớp tinh hoa dự kiến đạt 25.800 người năm 2025, và các dự án hạ tầng lớn đang cải thiện kết nối.